Avec un reste à charge moyen de 1 500 à 2 500 € par mois en EHPAD, beaucoup de familles s'interrogent : faut-il vendre le logement du parent pour financer son séjour ? La réponse n'est pas binaire.
Les 4 options principales
1. Vendre le bien
Solution la plus simple si la personne ne reviendra plus à domicile. Le capital obtenu finance le reste à charge sur plusieurs années, voire couvre la durée moyenne de séjour (2 à 3 ans).
2. Louer le bien
Permet de générer un revenu locatif (souvent 700 à 1 800 €/mois) qui couvre une partie du reste à charge tout en conservant le capital immobilier dans le patrimoine.
3. Vendre en viager occupé ou libre
Le viager libre (l'acheteur peut occuper) convient si la personne ne reviendra pas. Bouquet + rente viagère = revenu garanti à vie. Le viager occupé ne s'applique pas en cas d'entrée définitive en EHPAD.
4. Prêt viager hypothécaire
Permet d'emprunter sur la valeur du bien (jusqu'à 60-70 %) sans le vendre. Le remboursement (capital + intérêts) intervient au décès. Taux élevés mais permet de conserver le bien pour les héritiers s'ils peuvent racheter.
Comparatif rapide
| Option | Capital immédiat | Revenu récurrent | Bien conservé |
|---|---|---|---|
| Vente classique | Oui (100 %) | Non | Non |
| Location | Non | Oui | Oui |
| Viager libre | Bouquet partiel | Oui (rente) | Non |
| Prêt viager hypoth. | Oui (60-70 %) | Possible (rente) | Oui |
Fiscalité de la vente
La plus-value sur la résidence principale est totalement exonérée. Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, abattement progressif jusqu'à exonération totale au bout de 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux).
Impact sur l'ASH
Le logement est considéré comme un actif mobilisable par le département. En cas de demande d'ASH :
- Le bien occupé par le conjoint reste protégé
- Le bien vide peut être pris en compte pour évaluer les ressources
- Le département peut différer l'ASH le temps de la vente
- Une hypothèque légale peut être prise sur le bien en garantie
Attention aux décisions précipitées
Une vente irréversible peut être regrettée si la personne revient à domicile ou si une autre option (location, démembrement) aurait mieux préservé le patrimoine familial.
Démarches recommandées
- Estimer le coût total prévisible du séjour en EHPAD avec notre simulateur
- Consulter un notaire pour comparer les options patrimoniales
- Vérifier l'indivision et l'accord de tous les héritiers
- Anticiper la fiscalité selon le statut du bien (résidence principale ou non)
- Penser à la résiliation du bail si le bien est loué — voir notre guide