Avec un reste à charge moyen de 2 004 €/mois en EHPAD (source CNSA 2026), beaucoup de familles cherchent à mobiliser le patrimoine immobilier du parent sans le vendre à un tiers ou sans priver les héritiers. Le viager — souvent oublié dans les guides de financement — offre une solution intermédiaire entre la vente classique et la conservation du bien.
Comprendre le viager en 2 minutes#
Le viager est une vente immobilière particulière : l'acheteur (débirentier) verse un capital initial appelé bouquet, puis une rente viagère mensuelle au vendeur (crédirentier) jusqu'à son décès. Le calcul du bouquet et de la rente dépend de trois paramètres :
- La valeur vénale du bien (estimation par un notaire ou expert immobilier)
- L'âge du crédirentier et son espérance de vie théorique (barème INSEE)
- Le type de viager : libre (l'acheteur peut occuper) ou occupé (décote de 30 à 50 %)
Viager libre ou viager occupé : lequel choisir en EHPAD ?#
Viager libre — recommandé en EHPAD
L'acheteur peut occuper ou louer le bien dès la signature. Pas de décote d'occupation, donc bouquet et rente plus élevés. Adapté quand la personne s'installe durablement en EHPAD.
Viager occupé — peu adapté
Le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation. Décote de 30 à 50 % sur le prix. N'a de sens que si le maintien à domicile reste envisageable ou pour un conjoint qui reste dans le logement.
Combien peut-on percevoir ? Exemple chiffré#
Prenons un appartement estimé à 250 000 € appartenant à une personne de 82 ans qui entre en EHPAD. Voici les ordres de grandeur observés en 2026 :
| Formule | Bouquet | Rente mensuelle | Bien conservé |
|---|---|---|---|
| Viager libre | 60 000 € | 1 400 € | Non |
| Viager occupé | 40 000 € | 900 € | Non |
| Prêt viager hypothécaire | 150 000 € | Optionnelle | Oui |
| Vente classique | 250 000 € | — | Non |
Estimations indicatives — le calcul exact dépend du barème du notaire, du taux technique et de l'espérance de vie retenue.
Fiscalité : ce que vous gardez vraiment#
Rente viagère : imposition partielle selon l'âge
- Moins de 50 ans : 70 % de la rente imposable
- De 50 à 59 ans : 50 %
- De 60 à 69 ans : 40 %
- À partir de 70 ans : 30 % (cas typique d'une entrée en EHPAD)
Le bouquet issu de la vente de la résidence principale est totalement exonéré de plus-value (article 150 U du CGI).
Impact sur l'ASH et les autres aides#
Le viager n'est pas neutre pour le calcul des aides sociales. Le département tient compte :
- Du bouquet comme ressource ponctuelle (capital lissé sur la durée présumée de séjour)
- De la rente viagère comme revenu mensuel régulier
- De l'absence du bien dans le patrimoine récupérable à la succession (avantage pour les héritiers)
À l'inverse, l'APA en établissement et l'APL ne prennent en compte les revenus que dans le calcul du montant, sans exclusion catégorielle liée au viager.
Alternative : le prêt viager hypothécaire#
Moins connu, le prêt viager hypothécaire permet d'emprunter jusqu'à 60 à 70 % de la valeur du bien tout en conservant la pleine propriété. Le remboursement (capital + intérêts capitalisés) intervient au décès, généralement par la vente du bien. Les héritiers peuvent racheter la créance s'ils souhaitent garder le logement.
Avantages : liquidité immédiate, pas d'obligation de rembourser du vivant. Inconvénients : taux élevés (5 à 7 %), intérêts capitalisés qui peuvent absorber la totalité de la valeur du bien sur 10 à 15 ans.
Précautions indispensables
- Faire estimer le bien par au moins deux professionnels indépendants
- Vérifier l'accord de tous les héritiers réservataires
- Souscrire une assurance de la rente (garantie de paiement)
- Consulter un notaire spécialisé en droit patrimonial des seniors
- Simuler le reste à charge total en EHPAD avant tout engagement
Étapes concrètes pour mettre en place un viager EHPAD#
- Faire estimer le bien par un notaire ou une agence spécialisée viager.
- Simuler le reste à charge total avec notre simulateur EHPAD 2026.
- Comparer viager libre, prêt viager hypothécaire et vente sur 5 à 10 ans.
- Consulter les héritiers pour éviter les conflits successoraux.
- Signer chez le notaire avec versement immédiat du bouquet et mise en place de la rente.
→ Simulez votre reste à charge EHPAD avant de choisir votre solution de financement